寧強縣律師

寧強縣律師:轉按揭貸款

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寧強縣律師:轉按揭貸款

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      一、按揭與轉按揭的概念   按揭是香港的鳴法,在中國人民銀行和各貿易銀行的正式文件中稱為個人住房典質貸款,即借款人在支付了首付款之后,以所購住房作為典質物向銀行申請的、用于支付剩余房款的貸款。

       顧名思義,轉按揭就是轉讓個人住房典質貸款(以下稱為按揭)的行為。

    

  二、轉按揭的分類   按揭涉及兩方主體:借款人和銀行。

    對于銀行而言,按揭是債權;而對于借款人來說,按揭是債務。

    根據轉讓主體不同,可以將轉接揭分為債權轉讓和債務轉讓。

    債權轉讓指按揭在債權人之間的轉讓,即借款人將在甲銀行辦理的按揭轉到乙銀行;債務轉讓指按揭在債務人之間的轉讓,即原借款人將按揭轉給新借款人。

       香港地區的轉按揭主要是債權轉讓,而我海內地現階段的轉按揭還僅限于債務轉讓。

    

  三、轉按揭的動因   在香港地區,按揭利率由各家銀行自行確定,一般采用與最優惠利率(P)掛鉤,在此基礎上加減一定比例,如“P-2.25%”,同時,各家銀行針對按揭推出了一系列優惠前提,如贈予火險、免信用卡年費等。

    因為各家銀行按揭利率各不相同且常常變動,提供的優惠前提也有差異,對于不同借款人來講,在不同時間將按揭由一家銀行轉到另一家銀行是有利可圖的。

    而且,在香港地區辦理轉按揭手續相稱簡樸,借款人只需支付5000港幣的律師費,所有手續都由律師來完成,加上各家銀行出于競爭需要,一般都替轉到本行的借款人交納5000元律師費,實際上借款人無需付出任何代價,更是刺激了轉按揭的發生。

       而在內地,按揭利率由中國人民銀行同一制定,各家貿易銀行要求提供的資料、辦理時間大致相同,對于借款人而言,銀行提供的基本是無差異服務,在哪家銀行辦理按揭都一樣,因而沒有債權轉讓的必要,這也是目前內地轉按揭業務僅限于債務轉讓的原因。

       那么,什么情況下會產生轉按揭(以下凡沒有特殊說明,僅指債務轉讓)的需求呢?   一是借款人轉讓作為典質物的住房。

    根據《城市房地產典質治理辦法》的劃定,借款人轉讓設定典質權的房地產,必需經由典質權人同意,并將轉讓所得價款用于提前了債所擔保的債權。

    購房人在購買原借款人轉讓的住房時,需要向銀行申請按揭。

    轉按揭將這兩個過程有機地結合起來,縮短了交易時間,利便了買賣雙方。

       二是借款人連續違約達到一按期數。

    根據典質合同(或主從合一的按揭合同)的商定,當借款人連續違約達到一按期數(一般為三個月)時,典質權人有權處分典質物。

    假如采用強制拍賣等手段,受快速變現的影響,典質物價格一般大打折扣,拍賣所得價款可能不夠償還銀行貸款,造成銀行和借款人的損失。

    而通過轉按揭,房屋轉讓為正常交易,可以避免這種損失。

    

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